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鉴报|龙湖回归“生意”逻辑:增权益、厚利润、稳财务_1

Source:adminAuthor:admin Addtime:2022/04/15 Click:
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近日,40岁的陈序平第二次出现在龙湖集团的业绩会上,这是他在今年年初晋升为龙湖集团CEO后的“首秀”。作为在龙湖人才体系内从“仕官生”一路培养起来的高管,陈序平展现出来的“气质”和这家房企十分相似,正如龙湖集团董事会主席吴亚军所评价的那样??慎言、勤思、方向性强、结果导向。

从结果导向来看,龙湖在2021年营收和核心净利增幅超20%,融资成本4.14%达到历史最低点,净负债率46.7%,“三道红线”绿档房企保持者,高博国际娱乐官网,仅仅是这几项指标已经让龙湖成为2021年房企财报表现的佼佼者。

进入2022年,龙湖在年初就亮出多个“大招”,包括新CEO任命、智创生活分拆上市等,这意味着2022年龙湖将有更多发力点。

财报数据显示,2021年龙湖营收和核心净利增幅超20%,净负债率46.7%。图片来源/IC photo

权益销售比将提升至六成以上

在房地产进入“黑铁时代”后,包括龙湖在内的房企在今年的业绩会上闭口不提“规模”,“去杠杆”和“加权益”成为新的关键词。

2021年全年,龙湖合同销售额同比增长7.2%至2900.9亿元。而今年,龙湖采用了权益销售额这种方式披露,将更加看重销售权益比。

陈序平在业绩会上表示:“今年我们的全口径销售目标是3000亿,权益口径销售目标约为2000亿。”由此可以看出,龙湖今年对自己的要求是权益销售占比要达到65%-70%,这是今年龙湖定下的第一个明确的目标。

这一明确的目标背后有一个行业背景。近些年,为了扩大规模,房企往往倾向于扩大合作,以降低权益占比的方式来增加规模,这就导致规模的增加和权益销售比的降低。而今年,龙湖以权益销售额代替全口径销售额作为公告口径,这就意味着龙湖要提高销售“含金量”,这将是一个明显的变化。

今年前两个月,龙湖累计实现归属公司股东权益的合同销售金额130.7亿元。对此,陈序平表示:“1-2月份TOP20和TOP50的房企销售平均下降了40%左右。原因是叠加疫情的影响,大家在新盘的推盘节奏上是弱化的,比如龙湖1-2月没有新盘推出,全部集中在3月份之后。”

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对于今年的权益销售目标完成,陈序平对外传递出坚定的信心,其透露:“得益于我们去年获取了122个新项目,特别是9月以后获取的项目基本上是以底价拿地为主,这些项目将会陆续上市,3月份我们就铺排了接近20个项目。”

在这一轮优胜劣汰的房企大洗牌之中,龙湖在规模微增的基础上,实现营收和利润双升。回顾2021年,龙湖实现营收2233.8亿元,同比增长约21.0%;股东应占核心溢利224.4亿元,同比增长20.1%,与营收增速相近。

从横向来看,两成的增速放到2021年的财报数据中显得极为难得。目前,包括恒大、融创、世茂、融信等多家港股房企宣布延后发布财报,而在已经发布财报的20家港股房企中,营收和利润同步增长的只有6家。

这或许源于龙湖所坚守的“自律”。目前,龙湖近90%的土地储备布局在高能级城市。“我们也很庆幸过去几年没有盲目下沉,没有过多布局一些低能级城市。”陈序平表示。

如今,面对行业的寒冬,龙湖也显得更加从容。在业绩会上,直面多数房企“裁员”的问题,陈序平表示:“2022年预计全集团人数继续保持稳定。”

3月25日,龙湖集团举行了2021年业绩发布会。图片来源/企业供图

“分拆物管上市不是为了高PE”

今年1月7日,龙湖向资本市场抛出一个“深水炸弹”??龙湖智创生活悄然向港交所递交了招股书。值得关注的是,这次分拆是龙湖将旗下的物管和商管进行合并一同打包上市,并且启用“龙湖智创生活”这个全新品牌。

在业绩会上,龙湖对于分拆上市的时机做出了正面回应。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶称:“过去对于分拆上市没有计划是因为时机未到,所以我们不会为了去追求一个高的PE(估值)而去上市。”

如今,龙湖认为“时机已经成熟”。财报数据显示,2021年,龙湖智创生活物业管理板块实现全口径收入104亿元,首次破百亿。截至2021年底,龙湖智创生活物业管理板块实际管理面积2.64亿平方米。

在商业方面,龙湖去年实现物业投资业务不含税租金收入104.1亿元,同比增长37.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。2021年龙湖商业开启轻重并举模式,新开12座商场,累计开业商场达61座,整体出租率97.2%。

据陈序平介绍,2022年,龙湖在商业方面还将有13座商场开业,另外还会以轻资产的模式外拓5家商场并实现开业。

同时,龙湖智创生活也与龙湖的其余主航道业务如地产开发、商业投资、租赁住房、房屋租售等相互协同,形成叠加影响力,增加利润收入的来源。

“我们不会缩减在其他业务上的投入,但是会让每一个布局的业务都要回归到生意逻辑,回归到现金流、利润的逻辑,争取做一个成一个,也能让未来的创新业务为利润增长提供新的动力。”陈序平称。

“一年内到期的债务不足8%”

在“黑铁时代”,“活下去”成为房企首要目标。那么,在财务安全方面,作为民营房企,龙湖的表现是怎样呢?

根据2021年财报数据,龙湖的净负债率为46.7%,在手现金885.3亿元;综合借贷总额1920.7亿元,平均借贷成本为年利率4.14%,平均贷款年限6.38年,现金短债比6.11倍,连续六年满足“三道红线”指标要求。

在到期债务方面,赵轶在业绩会上表示:“我们始终保持严控外债占比,并且通过对冲工具将货币损失控制在低位。我们一直主动管理债务,一年内到期的债务只有不到8%,今年刚性到期还款额为144亿,目前已经还了74亿,意味着从此时往后看,我们年内刚性还款额一共只剩70亿。”

另外,从融资端来看,财报显示,2021年,龙湖在境内成功发行90亿元公司债券以及10亿元中期票据,票面利率在3.35%至4.40%之间。其中,2021年12月发行的10亿元中期票据期限长达15年,票面利率3.7%。

由此可以看出,长债占比高、融资成本低,成为龙湖融资结构中的突出特征,也帮助了龙湖在行业周期的低点实现“安全落地”。

新京报记者 徐倩